REITs – Fundos imobiliários no exterior e como investir

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são veículos de investimento que permitem a qualquer investidor ter exposição ao mercado imobiliário internacional sem precisar adquirir imóveis físicos.

Eles funcionam como fundos imobiliários negociados em bolsa, que captam recursos para investir em empreendimentos imobiliários diversos, como shoppings, escritórios, hospitais, data centers e residências.

Investir neste tipo de investmento, traz uma série de vantagens em relação aos investimentos tradicionais no setor imobiliário. Diferente da compra direta de imóveis, que exige um capital elevado, eles oferecem liquidez, uma gestão profissional e uma rentabilidade consistente por meio da distribuição de dividendos.

Além disso, são uma alternativa aos Fundos Imobiliários (FIIs) brasileiros, proporcionando diversificação geográfica e setorial, uma vez que estão expostos a diferentes economias e moedas.

Diante dessas características, muitos investidores se perguntam: vale a pena investir em REITs como alternativa ao mercado imobiliário tradicional? Como escolher os melhores?

Se você já pensou em investir no mercado imobiliário internacional sem precisar comprar um imóvel físico, continue lendo para entender como os REITs funcionam e como incluir esse ativo na sua carteira.

O que são REITs e como funcionam?

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são empresas que investem, operam ou financiam empreendimentos imobiliários com o objetivo de gerar renda para seus acionistas. Esses fundos imobiliários listados em bolsa permitem que investidores tenham participação em ativos imobiliários sem precisar comprar imóveis físicos. 

Em vez de adquirir um imóvel diretamente, o investidor compra cotas de um REIT, que administra um portfólio de propriedades e distribui os rendimentos provenientes de aluguéis e valorização dos ativos.

Eles surgiram nos Estados Unidos na década de 1960 como uma forma de democratizar o investimento imobiliário, permitindo que pequenos e médios investidores acessassem um mercado antes restrito a grandes empresas e investidores institucionais.

Hoje, são utilizados no mundo todo, sendo negociados nas principais bolsas de valores, como a NYSE (New York Stock Exchange) e a Nasdaq.

Diferentemente da compra direta de imóveis, investir em REITs oferece vantagens como liquidez, diversificação e acesso a diferentes setores do mercado imobiliário, como shopping centers, hospitais, data centers, escritórios e imóveis residenciais.

Principais características dos REITs

Os REITs possuem algumas características que os diferenciam de outros tipos de investimento imobiliário. Essas particularidades garantem que eles sejam atrativos para investidores que desejam gerar renda passiva e diversificar sua carteira.

Negociação em Bolsa

Uma das maiores vantagens é a liquidez, pois eles são negociados em bolsas de valores como ações comuns. Isso significa que o investidor pode comprar e vender cotas de REITs com facilidade, sem as burocracias envolvidas na compra ou venda de um imóvel físico.

Essa característica torna esse investimento uma opção interessante para investidores que desejam exposição ao setor imobiliário sem comprometer grandes quantias de dinheiro ou enfrentar processos demorados de compra e venda.

Distribuição obrigatória de dividendos

Os REITs são obrigados por lei a distribuir pelo menos 90% dos seus lucros aos acionistas na forma de dividendos. Isso os torna uma excelente alternativa para investidores que buscam renda passiva recorrente.

Os dividendos pagos são geralmente mais altos do que os de ações tradicionais, pois a maior parte do lucro é destinada diretamente aos investidores. O rendimento dos REITs pode ser impactado por fatores como ocupação dos imóveis, reajustes de aluguel e crescimento da economia.

Diversificação

Os REITs proporcionam uma ampla diversificação dentro do setor imobiliário. Ao investir em um REIT, o investidor pode ter exposição a diferentes tipos de propriedades e setores econômicos, como:

• Imóveis Comerciais: Escritórios corporativos e espaços de coworking.
• Centros de Distribuição e Armazéns: Logística e e-commerce.
• Shopping Centers e Varejo: Lojas de grande porte e centros comerciais.
• Hospitais e Clínicas: Infraestrutura médica e lares de idosos.
• Hotéis e Resorts: Setor de turismo e hospitalidade.
• Data Centers: Infraestrutura para armazenamento e processamento de dados.
• Infraestrutura: Aeroportos, rodovias e torres de telecomunicações.

Essa diversificação reduz o risco do investidor, pois a rentabilidade do REIT não depende exclusivamente de um único ativo ou setor da economia.

Gestão Profissional

Os REITs contam com gestores profissionais, responsáveis por selecionar e administrar os ativos imobiliários do fundo. Isso permite que investidores tenham acesso a um portfólio de alta qualidade, sem precisar lidar diretamente com inquilinos, manutenções ou negociações imobiliárias.

Os gestores são responsáveis por tomar decisões estratégicas sobre compra, venda e locação dos imóveis, além de buscar oportunidades para maximizar os retornos para os acionistas. Essa gestão ativa contribui para o crescimento do patrimônio ao longo do tempo.

Diferença Entre REITs e FIIs (Fundos Imobiliários Brasileiros)

Embora os REITs e os Fundos Imobiliários Brasileiros (FIIs) sejam veículos de investimento imobiliário, eles possuem algumas diferenças importantes.

Liquidez e acesso ao mercado

Enquanto os FIIs são negociados na B3 (Bolsa de Valores Brasileira), os REITs são negociados em bolsas internacionais como NYSE e Nasdaq. Isso significa que os REITs possuem uma liquidez maior, já que fazem parte de um mercado global com grande volume de negociações.

Regulação e tributação

Os REITs estão sujeitos às regras do mercado internacional, o que inclui tributação sobre dividendos, diferentemente dos FIIs, cujos dividendos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas no Brasil.

Nos EUA, os dividendos dos REITs são tributados em até 30% para investidores estrangeiros, o que pode impactar a rentabilidade líquida do investidor brasileiro. No entanto, existem estratégias para mitigar essa tributação, como investir por meio de ETFs de REITs ou buscar opções de fundos internacionais que aplicam nesses ativos.

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Diversificação geográfica e setorial

Os FIIs brasileiros são limitados ao mercado nacional, investindo majoritariamente em escritórios, galpões logísticos e shoppings. Já os REITs oferecem maior diversificação geográfica e setorial, permitindo acesso a setores inovadores, como data centers, infraestrutura e imóveis hospitalares.

Obrigação de Distribuição de Lucros

Tanto REITs quanto FIIs têm a obrigação de distribuir grande parte dos lucros para os acionistas, o que os torna atrativos para quem busca renda passiva. A principal diferença é que os FIIs distribuem 95% do resultado caixa, enquanto os REITs distribuem 90% do lucro.

Tipos de REITs

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são classificados em diferentes categorias, de acordo com o tipo de ativos imobiliários que possuem ou financiam. Cada tipo de REIT tem características distintas que podem se adequar a diferentes perfis e estratégias de investimento.

Os investidores podem escolher com base em seu nível de risco, setor econômico de atuação e expectativas de retorno. Alguns focam na propriedade e operação de imóveis, enquanto outros atuam no financiamento imobiliário. Há também aqueles que combinam ambas as estratégias para obter maior diversificação.

REITs de Propriedade (Equity REITs)

Os Equity REITs são o tipo mais comum. Eles investem diretamente em imóveis físicos, gerando receita por meio do aluguel das propriedades. 

Eles atuam como empresas imobiliárias que compram, desenvolvem e operam ativos imobiliários para longo prazo. Os principais setores de atuação incluem:

• Escritórios – Que possuem prédios comerciais e centros empresariais. Seu desempenho pode ser afetado por ciclos econômicos e tendências como o trabalho remoto.
• Residenciais – Focados na locação de apartamentos e condomínios residenciais. Tendem a ser mais estáveis, pois a demanda por moradia é constante.
• Shoppings e Varejo – Investem em centros comerciais e grandes redes de lojas. Sofrem impacto direto do consumo e do crescimento do e-commerce.
• Hotéis e Resorts – Voltados para o setor de hospitalidade, altamente cíclicos e sensíveis a fatores como turismo e sazonalidade.
• Saúde – Investem em hospitais, clínicas e casas de repouso. São resilientes e podem se beneficiar do envelhecimento da população.
• Armazéns e Logística – Possuem galpões logísticos e centros de distribuição, impulsionados pelo crescimento do e-commerce.
• Data Centers – Possuem infraestrutura para armazenamento de dados e tecnologia, uma tendência crescente no mercado digital.

O retorno vem principalmente dos aluguéis pagos pelos inquilinos e da valorização das propriedades ao longo do tempo.

REITs de Crédito (Mortgage REITs)

Diferentemente dos Equity REITs, os Mortgage REITs (mREITs) não possuem imóveis físicos. Em vez disso, esse tipo de investimentoinvestem em hipotecas, financiamentos imobiliários e títulos lastreados em ativos imobiliários.

Os Mortgage REITs geram receita por meio dos juros cobrados sobre os empréstimos imobiliários, funcionando de forma semelhante a bancos que financiam o setor imobiliário. Entretanto, esses estão mais expostos a riscos associados a:

• Taxas de juros – Como os juros impactam diretamente os rendimentos dos empréstimos, variações na taxa de juros podem afetar os lucros dos mREITs.
• Risco de inadimplência – Se os mutuários não conseguirem pagar suas hipotecas, os mREITs podem sofrer prejuízos.
• Alta volatilidade – Comparados aos Equity REITs, os Mortgage REITs são mais voláteis e sensíveis ao ambiente macroeconômico.

Apesar dos riscos, os mREITs geralmente oferecem dividendos elevados, pois operam com um modelo de alavancagem financeira, emprestando capital a taxas maiores do que as taxas em que captam dinheiro.

REITs Híbridos

Os REITs híbridos combinam elementos dos Equity REITs e dos Mortgage REITs, investindo tanto em propriedades físicas quanto em financiamentos imobiliários.

A vantagem dos híbridos é que eles diversificam as fontes de receita, equilibrando os rendimentos provenientes de aluguéis e de juros de hipotecas. Essa abordagem pode reduzir riscos em comparação aos que atuam exclusivamente em um único segmento.

Os REITs híbridos podem ser uma opção interessante para investidores que buscam diversificação dentro do setor imobiliário, combinando renda passiva estável com potencial de valorização de capital.

Vantagens e desvantagens de investir em REITs

Os REITs oferecem várias vantagens para investidores que buscam exposição ao setor imobiliário sem a necessidade de comprar imóveis diretamente. No entanto, assim como qualquer investimento, há também desvantagens e riscos que devem ser considerados antes de aplicar capital nessa classe de ativo.

Vantagens

1. Alta Liquidez – Ao contrário de imóveis físicos, que exigem um longo processo de compra e venda, os REITs são negociados em bolsa, permitindo que os investidores comprem e vendam suas cotas rapidamente.
2. Geração de Renda Passiva – são conhecidos por pagarem dividendos recorrentes, pois são obrigados a distribuir grande parte dos seus lucros.
3. Diversificação Internacional – Permitem acesso ao mercado imobiliário global, expondo o investidor a setores e economias diferentes.
4. Gestão Profissional – São administrados por especialistas que tomam decisões estratégicas para maximizar o retorno dos investidores.
5. Baixo Investimento Inicial – Em vez de comprar um imóvel inteiro, investidores podem adquirir cotas com valores acessíveis.

Desvantagens

1. Tributação dos Dividendos – Para investidores estrangeiros, os dividendos pagos pelos REITs nos EUA são tributados em até 30%.
2. Sensibilidade às Taxas de Juros – Quando as taxas de juros sobem, eles podem perder valor, pois os investidores buscam alternativas de renda fixa com menor risco.
3. Risco Cambial – Para investidores brasileiros, a variação do dólar pode afetar os retornos finais. Um dólar desvalorizado pode reduzir os ganhos, enquanto um dólar fortalecido pode aumentar o rendimento da aplicação.

Como investir em REITs?

Os investidores brasileiros podem acessar esse tipo de investimento de diferentes formas, cada uma com vantagens e desvantagens.

Investindo diretamente na Bolsa Americana

Uma das maneiras mais tradicionais de investir em REITs é comprá-los diretamente na Bolsa de Valores dos Estados Unidos, onde estão listadas as principais empresas do setor.

Para isso, o investidor precisa:

1. Abrir conta em uma corretora internacional que permita operar ativos nos EUA.
2. Converter reais em dólares para realizar a compra dos REITs.
3. Selecionar o tipo de investimento listados na NYSE ou Nasdaq.

Investir diretamente na bolsa americana permite maior liberdade de escolha, mas exige conhecimento sobre o mercado e atenção à tributação e declaração de ativos no exterior.

Investindo através de BDRs

Os BDRs (Brazilian Depositary Receipts) são certificados negociados na B3 (Bolsa de Valores do Brasil) que representam ações ou ativos estrangeiros.

• Permitem exposição sem a necessidade de enviar dinheiro para o exterior.
• Possuem menor burocracia e são negociados em reais.
• Sofrem impacto da variação cambial, pois acompanham a cotação do ativo no exterior.

ETFs de REITs

Outra alternativa é investir em ETFs (Exchange-Traded Funds) que possuem uma carteira diversificada deste tipo de investimento.

• O VNQ (Vanguard Real Estate ETF) é um dos principais ETFs de REITs, oferecendo ampla exposição ao setor imobiliário dos EUA.
• Outros exemplos incluem o SCHH (Schwab U.S. REIT ETF) e o IYR (iShares U.S. Real Estate ETF).

Os ETFs são ideais para quem busca diversificação automática e menor risco individual.

Fundos internacionais

Alguns fundos de investimento no Brasil aplicam em REITs globais, permitindo exposição ao setor sem necessidade de operações cambiais.

Esses fundos são recomendados para investidores que preferem a gestão profissional e querem delegar a seleção dos ativos a especialistas.

Comparação entre REITs e outras opções de investimento

Para entender o papel deste tipo de investimento dentro de uma carteira de investimentos, é essencial compará-los a outros tipos de investimentos imobiliários, como Fundos Imobiliários (FIIs) brasileiros e imóveis físicos.

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A tabela abaixo mostra as principais diferenças entre essas três opções:

Liquidez e acessibilidade

Os REITs possuem alta liquidez, pois são negociados nas principais bolsas de valores, como NYSE e Nasdaq. Isso permite ao investidor comprar e vender suas cotas com facilidade, diferentemente dos imóveis físicos, que exigem um processo burocrático e demorado para venda.

Os FIIs brasileiros também são negociados em bolsa, mas possuem menor volume de negociação e liquidez inferior aos REITs.

Tributação sobre dividendos

Nos Estados Unidos, os dividendos pagos pelos REITs são tributados em até 30% para investidores estrangeiros. Já os FIIs brasileiros possuem isenção de IR sobre dividendos para pessoas físicas, tornando-os uma opção mais atrativa para quem busca rendimentos isentos de impostos.

Por outro lado, os imóveis físicos podem gerar renda passiva por meio de aluguéis, mas a tributação pode incluir Imposto de Renda sobre aluguel, IPTU e taxas de manutenção.

Exposição geográfica e setorial

Uma das principais vantagens é a exposição internacional, permitindo que o investidor diversifique seu capital em economias mais estáveis, como a americana, e em setores inovadores, como data centers, torres de telecomunicação e infraestrutura logística.

FIIs brasileiros estão limitados ao mercado nacional, enquanto imóveis físicos exigem um investimento elevado para diversificação.

Gestão profissional e diversificação

Tanto REITs quanto FIIs oferecem gestão profissional, mas os REITs possuem maior diversificação setorial e geográfica, reduzindo riscos específicos de uma única economia. Já investir diretamente em imóveis físicos exige conhecimento de mercado, tempo para administração e altos custos de manutenção.

Dessa forma, REITs podem ser uma opção mais eficiente para investidores que desejam renda passiva com diversificação e liquidez.

Estratégias para investir em REITs

Investir neste tipo de investimento, exige uma análise criteriosa para selecionar os melhores ativos e otimizar a rentabilidade da carteira. A seguir, veja algumas estratégias que podem ser adotadas.

Diversificação entre setores

Assim como acontece com ações e fundos imobiliários, eles estão divididos em diferentes setores. Para reduzir riscos e equilibrar a carteira, é importante diversificar os investimentos em segmentos variados. Entre os principais setores de REITs, destacam-se:

• Shoppings Centers e Varejo: Empresas como Simon Property Group operam grandes redes de shopping nos EUA.
• Escritórios Comerciais: Empresas que investem em imóveis corporativos, como o Boston Properties.
• Residenciais: REITs que operam locação de imóveis residenciais, como AvalonBay Communities.
• Saúde: Hospitais, clínicas e laboratórios, como Ventas e Welltower.
• Tecnologia e Infraestrutura: Data centers (Equinix), torres de telecomunicação (American Tower) e armazéns logísticos (Prologis).

Ao diversificar entre setores diferentes, o investidor reduz a exposição a riscos específicos de uma única indústria.

Reinvestimento de dividendos

Eles são conhecidos pela distribuição regular de dividendos, pois, nos EUA, são obrigados a repassar pelo menos 90% dos lucros aos acionistas.

Uma estratégia interessante para maximizar os ganhos é o reinvestimento dos dividendos recebidos, utilizando-os para comprar mais cotas ao longo do tempo.

Esse método potencializa os efeitos dos juros compostos, permitindo um crescimento exponencial do patrimônio ao longo dos anos.

Atenção às taxas e custos

Investir neste tipo de investmento envolve custos operacionais, que devem ser considerados ao planejar a estratégia. Entre os principais custos estão:

• Taxas de corretagem: Algumas corretoras internacionais oferecem taxas reduzidas, mas outras cobram por cada operação de compra e venda.
• Spread cambial: A conversão de real para dólar pode impactar o retorno final do investimento.
• Tributação sobre dividendos: Nos EUA, os dividendos deste investimento são tributados em até 30% para investidores estrangeiros.

Para quem deseja evitar esses custos, uma alternativa é investir via BDRs de REITs na B3 ou ETFs que replicam índices de REITs internacionais.

Avaliação do cenário econômico

O desempenho pode ser influenciado por fatores macroeconômicos, como:

• Inflação: REITs que atuam no setor de aluguel podem ajustar preços conforme a inflação, protegendo a rentabilidade.
• Taxa de Juros: Quando os juros sobem, eles tendem a se desvalorizar, pois competem com títulos de renda fixa.
• Crescimento Econômico: Setores como hotelaria e escritórios tendem a se valorizar em ciclos de expansão econômica.

Analisar o cenário econômico antes de investir pode ajudar a identificar oportunidades e setores resilientes.

Os REITs são uma alternativa eficiente para investidores que buscam diversificação internacional e geração de renda passiva. Eles oferecem liquidez, gestão profissional e acesso ao mercado imobiliário global, sem a necessidade de comprar imóveis físicos.

Embora possuam custos e tributação sobre dividendos, eles compensam pelo potencial de valorização e distribuição de lucros recorrentes.

Agora que você entende como funcionam, já pensou em diversificar sua carteira com ativos imobiliários internacionais e aproveitar os rendimentos dolarizados?